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大道至简，任何商品的价格都是有供应和需求决定的。当然，在中国，也会受到政府宏观调控的影响。
2012中国楼市必将走熊的几大理由：
1 政府坚决宏观调控的态度不会改变。在经济持续滑坡，外汇占款持续降低的情况下，为了避免热钱高位
套现，加速流出中国，政府原先的限购限贷以及营业税维持在5年内按照成交价全额征收的政策在今年很难得到实质
性的改变（除非全面开征房地产税），虽然地方政府会因为财政压力可能会出台一些定向宽松刺激楼市成交的政策
，但是力度绝对不会达到刺激房价大幅上涨的限度，这方面可以有预期，但不要指望太多。
2 庞大的市场供应VS少的可怜的刚性需求，目前大型开发商手里在建的项目库存至少够卖2年（参照4大
上市房企报表的库存数据），尚未开发的土地项目也够卖好几年，而2009-2011涌入房地产开发市场的资金是以天量
计算的（年复合增速在30%左右），天量入市开发资金的后果是天量的市场供应，而2011年在国家严厉的宏观政策下
，成交量却在初步萎缩，市场的需求仅剩下（2008-2009 两成首付，7折利率已经驱赶了大部分刚性需求入市）新增
的可怜的刚性需求。任何懂得市场经济的人都知道，供求严重大于需求的后果必然是商品价格的一路暴跌，不断刺
激能够买入的刚性需求。这也是为什么在2011年下半年，大型房企在一线城市不惜七折甚至更低价格甩卖新盘的原
因，这些市场的老鸟比那些刚入市场的雏鸟更懂得如何早早储粮过冬，等待时机在市场横尸遍野的时候再大捡便宜
货。此外，最近几年政府大力开发的保障房在未来5年将有接近3500万套入市，这些房源的入市将进一步压缩刚性需
求的比例，加深房地产业这一波调整的力度。
3 几乎难以计数的巨大的市场潜在库存在熊市来临时将彻底击毁市场的信心。在中国，不到10%的人占有着
80%的社会财富，持有大量房产的人除了少数商人以外，大部分是在最近十年兴起的官僚资本阶级（或者我们可以称
为权贵阶层），这些人在政府即将将官员财产公开阳光化的趋势下，有多大动力卖房？而在房地产税即将全面开征
的背景下，又有多少人（包括富人和权贵阶层）愿意持有多套房产？而一二线城市，大多数新盘高达40%以上的空置
率可以告诉我们，这个市场的潜在隐性库存有多大。这些库存在房价上涨时会成为多头坚定的同盟军，而在市场进
入下行通道时，它们将成为这个市场多头阵营中最早的叛徒，因为他们是嗅觉最灵敏的又是成本最低的嗜血性的资
本。这些库存的大规模抛售必将最终彻底击溃市场的信心。
4 价格高的离谱，泡沫全世界最大，是这轮房价必然经历惨痛下跌的根本原因。任何市场价格长期大幅度
高于自身价值的后果必将是将来以惨烈的下跌来回归市场价值，甚至跌破市场价值的底部。在国家没有巨大救市利
好的刺激政策出台之前，一些一线城市的新房价格将下跌一半，而2线城市的跌幅会在30%-50%之间，届时，政
府可能将会出台避免市场陷入恐慌的救市措施，来帮助市场进行软着陆。
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发表于 2024-10-16 05:08:27